Nuovo stadio a Tor di Valle: un pò di chiarezza!
Con questo articolo si vuole fare soltanto chiarezza su alcuni aspetti riguardanti il nuovo stadio di Tor di Valle, stadio della Società "Proponente" che volutamente chiamano lo "Stadio della Roma", ma che tutti sappiamo non essere di nostra proprietà. Il tutto al fine di rendere più trasparente la situazione attuale e di informare al meglio i tifosi romanisti!
La proprietà dello Stadio: il confronto con i modelli Arsenal e Lione
Sulla proprietà dello Stadio della Roma dicono di aver fatto chiarezza...
L'ex Direttore Generale, oggi Vice Presidente, Baldissoni nell'Assemblea degli Azionisti dell'AS Roma SpA di Ottobre 2018 ha risposto a MyROMA che " l’AS Roma Spa ha investito nel progetto stadio 2,1 Milioni di euro. Tale cifra è stata investita prima della costituzione della società stadio ed oggi l’AS Roma SPA vanta un credito di tale importo verso la società stadio.
”
Lo stesso Baldissoni, a più riprese, ha fatto riferimento al fatto che la struttura di proprietà dello stadio è uguale a quella di Lione e Arsenal ad esempio. In occasione dell'assemblea dei soci dello scorso aprile 2017 a domanda di MyRoma e di altri piccoli soci rispondeva così.
La questione della proprietà dello stadio fa imbufalire Baldissoni. Che, al momento di replicare ai piccoli soci sull'impianto sportivo, spera “ di riuscire a chiarire la situazione una volta per tutte. Non esiste – tuona – una società di Pallotta; anche la Roma è una società di Pallotta se vogliamo considerarla così
”.
E ancora: “ La Roma poche settimane fa è andata a giocare a Lione, dove è stato realizzato un nuovo stadio, inaugurato per il campionato europeo e molto bello.
Tutti hanno fatto i complimenti per lo stadio del Lione ma nessuno ha mai pensato che potesse essere considerato lo stadio di Jean-Michel Aulas, che è il presidente del Lione. Eppure la struttura societaria è assolutamente identica a quella della Roma; come è anche identica a quella dell’Arsenal, dove sotto una holding che controlla le azioni della società di calcio c’è simmetricamente una società che si occupa della realizzazione dello stadio.
Questa – prosegue il dg del club giallorosso – è una necessità tecnica giuridico-finanziaria tipica di qualsiasi project financing per consentire di realizzare un’infrastruttura così grande, con un finanziamento corposo che sia ottenibile a prezzi di mercato (…). E’ stato fatto l’esempio del Lione e dell’Arsenal, ma potrebbe farsi l’esempio di una qualsiasi grande altra opera infrastrutturale, come una centrale elettrica, realizzata attraverso delle società veicolo per consentirne la costruzione prima della produzione di ricavi in ripagamento del debito; sarebbe dunque come dire che quella centrale non è di Enel o di Acea ma di una società veicolo o del socio di riferimento della società, ma evidentemente non sarebbe corretto
”.
it.businessinsider.com/as-roma-esplode-la-bagarre-sulla-proprieta-dello-stadio-sara-di-pallotta-e-non-della-squadra/
Anche l'ex ad Gandini in un recente intervento all'Università La Sapienza al Sole24ore https://www.youtube.com/watch?v=TcFUgPVUTdM
“ Va sfatato il mito che lo stadio della Roma appartenga a Pallotta. Anche Lione, Bayern Monaco e Arsenal quando hanno costruito i loro impianti hanno creato una società veicolo che si è assunta l’indebitamento senza gravare sul club e che è servita a garantire i finanziatori con i ricavi pluriennali che vi affluiscono, come quelli per i naming rights.
Realizzato lo stadio, sarà stipulata una convenzione tra le due realtà. L’AS Roma pagherà alla società veicolo un affitto analogo a quello che versa al Coni per l’Olimpico, 2,8 milioni all’anno, ma potrà beneficiare di ricavi extra che oggi non incamera. Dal food and beverage ai parcheggi, dal museo allo store ufficiale
“.
In primis sfatiamo che il fair Play finanziario influisce sulla scelta della società esterna alla holding per questioni di bilancio in quanto gli investimenti in infrastrutture e impianti non vengono conteggiati: da Uefa.com:
Per promuovere gli investimenti negli stadi, nelle infrastrutture per gli allenamenti e nel settore giovanile e femminile (dal 2015), tutti questi costi sono esclusi dal calcolo dei bilanci.
Di vero c'è che è consuetudine creare un veicolo societario ad hoc per gestire la fase di costruzione e di gestione dell'impianto, e che tale entità è separata dal club con cui ha rapporti infragruppo, però se vediamo la struttura societaria di Roma, Arsenal e Lione le differenze sono evidenti.
Nei casi portati ad esempio infatti la società che gestisce lo stadio è controllata dalla holding OL Group e Arsenal Holding(al 100%) e il controllo sulla società stadio da parte degli investitori è indiretto e passa per l'assemblea dei soci e in entrambi i casi l'impianto è un asset tangibile del club a tutti gli effetti e ne rafforza il patrimonio. Kroenke e Aulas devono passare necessariamente per l'assemblea dei soci per poter influenzare la 'società stadio' (scegliere strategie e nominare/assumere personale), con la possibilità, ad esempio, dell'Arsenal Supporters Trust di svolgere un ruolo di controllo e di avere accesso ad informazioni rilevanti in quanto parte del gruppo.
Nel caso Roma invece la proprietà è esterna alla Holding AS Roma S.P.A.(quella a cui bisogna fare riferimento e non come invece, sperando in buona fede, erroneamente ci riferisce sulla stampa a Neep Holding).
Vi risulta infatti che qualche piccolo azionista asroma possa acquistare quote di Neep? La Holding di controllo a cui si deve fare riferimento è quindi AS Roma SpA su cui esercita controllo Neep e piccoli azionisti.
Se quindi la 'società stadio' è controllata solo da Neep, solo Pallotta e soci possono scegliere strategie e nominare/assumere personale, consiglieri ecc.. senza passare dall'assemblea dei soci AS Roma SpA.
Inoltre, nel caso Kroenke o Aulas cedessero le proprie quote chi subentrerebbe avrebbe il controllo(sempre indiretto) dello 'società stadio', quando Pallotta con Neep Holding cederà l'As Roma la società stadio sarà un'entità esterna alla Holding AS Roma che non avrà alcuna possibilità di influenza e magari dovrà ricomprarsela dopo 30 anni di affitto!
LEGGE SUGLI STADI ED I BENEFICI AS ROMA SPA
La Legge 147/2013, tre commi della quale sono conosciuti anche come “Legge sugli stadi”, nasce per soddisfare l’esigenza di ammodernamento degli impianti sportivi nazionali e dalla consapevolezza del Legislatore di non disporre delle risorse pubbliche necessarie allo scopo.
Per questo motivo essa delega al privato la loro costruzione e/o ristrutturazione attraverso il meccanismo del project financing.
Per stimolare l’ingresso degli investitori, inoltre, il Legislatore ha previsto alcune agevolazioni finalizzate ad una più facile remunerazione dei loro capitali, quale la libertà di iniziativa per qualunque soggetto privato, non necessariamente società sportiva; per usufruire della legge, infatti, è sufficiente un accordo fra il promotore e una o addirittura più società utilizzatrici dell’impianto in via prevalente.
Ora la domanda che ci poniamo è: “ Perché non viene reso pubblico l'accordo fra la società proponente e l'AS Roma SpA? ”
L'ultimo documento in tal senso risale al 18 Agosto 2014: in questo documento, denominato “Allegato C” dello studio di fattibilità, la Eurnova S.r.l. di Parnasi mostra i termini dell'accordo in forza del quale la AS Roma S.p.A. Utilizzerà lo stadio.
Nell'ultimo bilancio, approvato dagli azionisti dell'AS Roma SpA, le Spese per godimento beni di terzi ammontano a € 10.671.000 (€ 9.793.000 nel 2016/17), e riguardano principalmente l’affitto dello Stadio Olimpico per € 3.650.000; i Canoni di locazione degli “A.S. Roma Store” per € 1.282.000 (€ 1.277.000, nel 2016/17) e l’affitto di Trigoria, riconosciuto ad A.S. Roma Real Estate, per € 2.700.000 (€ 2.700.000 nel 2016/17).
Se i termini della proposta della Eurnova S.r.l. Fossero confermati dalla Stadio TDV SpA, l'AS Roma SpA avrebbe ipoteticamente le seguenti differenze nelle voci di bilancio:
- Affitto stadio: il costo passerebbe da 3.650.000,00 a 3.500.000,00 (risparmio 150.000,00 € annui)
- Affitto strutture di alloggio ed allenamento: il costo passerebbe da 2.700.000,00 a 1.000.000,00 (risparmio 1.700.000,00 € annui)
- Ricavi su eventi organizzati presso il nuovo stadio: la cifra oggi non è stimabile ma si può ipotizzare un confronto con lo stadio della Juventus. I ricavi dello Juventus Stadium nella stagione 2017/18 sono stati 15,3 per le attività commerciali e per i proventi da attività al di fuori del match day. (Il 10% di tale introito è di 1.530.000,00 € annui).
Come sempre a rimetterci sono i tifosi giallorossi!
D'altronde ad oggi non vi sono altri documenti ufficiali e quando si parla di introiti lo si fa senza documenti.
In tal senso MyROMA ha richiesto in maniera formale ed informale alle assemblee maggiori informazioni e se esistono documenti ricevendo sempre risposta negativa.
LE SUPERFICI DEL PROGETTO TOR DI VALLE
Dal documento dell'11 Ottobre 2017 pubblicato sul sito della Regione Lazio si evince che complessivamente il progetto si sviluppa su una superficie territoriale di 890.808 mq e la Superficie Utile Lorda di progetto è di 212.000 mq suddivisa nei tre comparti privati secondo queste superfici:
- A1 – Comparto Stadio: 52.500 mq. (24,80%);
- B1 – Business Park 139.500 mq. (65,80%);
- C1 – Convivium: 20.000 mq. (9,40%).
Comparto A1 “Stadio”
Il comparto A1 ha una Superficie Utile Lorda pari a 52.500 mq suddivisa per le sue diverse funzioni. Elemento centrale del Comparto è lo Stadio che ha una SUL pari a 36.051 mq. Nel comparto è presente un’area con le strutture di allenamento della squadra di calcio della AS Roma con SUL pari a 4.730 mq.
In quest’area è oggi previsto nel nuovo progetto la realizzazione di un hotel di circa 7.152 mq di SUL con annesse due superfici commerciali di 488 mq di SUL totale e un Medical Center di circa 1.945 mq di SUL.
Per il resto le funzioni previste sono le stesse del precedente progetto, anche se sono state approtate alcune modifiche architettoniche e alcuni fabbricati minori sono stati riposizionati.
La media superficie, denominata AS Roma Superstore, è stata eliminata.
Comparto B1 “Business Park”
Il progetto del Business Park, con la delibera n.48 di Giunta, ha subito notevoli modifiche con una riduzione della sua volumetria di circa il 50% passando da 281.500 mq di SUL a 139.500 mq di SUL.
Il comparto B1, Business Park, è concepito come un sistema unico di edifici e come un pezzo di città, un quartiere, con i suoi blocchi edificati, gli Assi pedonali, le Corti e le Piazze. Il nuovo masterplan forma un” ensamble” iconico di volumi disposti intorno a 3 corti, che sono diverse fra loro ma coerenti nel loro disegno.
Il nuovo Business Park di Tor di Valle è prevalentemente a destinazione uffici ed è organizzato su una piastra di due livelli, all'interno della quale sono contenuti i parcheggi pertinenziali, il che permette di separare completamente la quota di circolazione delle persone dalla circolazione delle automobili private, mentre sulla sommità della piastra si attestano gli edifici low rise. Integrati con gli edifici ad ufficio il Business Park prevede la realizzazione di attività di servizio, quali bar, ristoranti, sportelli bancari, ufficio postale e ulteriori spazi dedicati ai servizi, che saranno posizionati lungo la Promenade e gli Assi d’ingresso al Business Park.
Comparto C1 “Convivium”
Il progetto del Convivium è rimasto invariato rispetto alla precedente emissione.
Si tratta dunque di un Centro Commerciale di 20.000 mq di Superficie Utile Lorda costituito da un sistema di piazze pubbliche che è anche accesso principale allo Stadio, con servizi d’intrattenimento, negozi, bar e ristoranti a cui si accede attraverso un percorso pedonale di collegamento denominato “Promenade” che collega direttamente la nuova stazione di Tor di Valle con gli spazi privati di intrattenimento.
Idealmente il distretto è un’area a se stante, che si sviluppa intorno al concetto “Extended Play”: sarà quindi un luogo dove le persone del Business Park possono consumare il pranzo o visitare la galleria fotografica della Roma con i loro clienti, oppure dove i tifosi di calcio possono prendere un drink prima della partita o fare shopping, nonché un’area in cui i turisti e i cittadini possono godere di attività ricreative a 360°.
L’obiettivo del Convivium è quindi quello di offrire uno spazio pubblico multiuso e multiculturale che serva come una tela culturale per la comunità.
http://www.regione.lazio.it/…/DEF_A_PAR00_AR_0000_1400_G00,…
L'AFFLUSSO DEGLI SPETTATORI A TOR DI VALLE
Nello stesso documento si evince che, a seguito della Delibera di Giunta Comunale del 30.03.2017, il progetto dello stadio è stato rivisto con lo scopo di ridurre la sua capacità da 60.000 spettatori a 55.000 spettatori.
La seguente tabella individua le superfici e il numero dei veicoli da prevedersi nel progetto.
I coefficienti “Utenti a Mezzo”, seppur difformi da quanto indicato nella Normativa CONI, sono stati concordati con il CONI stesso a seguito di numerose riunioni tenutesi tra le parti.
Per evitare il blocco del traffico, una volta che sarà completato il progetto dello stadio a Tor di Valle, si mira a potenziare il trasporto pubblico esistente. Soprattutto su ferro.
Dei 29.515 utenti che dovrebbero giungere allo stadio con il trasporto pubblico si stima che 22.500 giungano dalla capitale sulla Roma – Lido.
Su questo aspetto la relazione del Politecnico di Torino è molto chiara:
" L’offerta di trasporto via ferro prospettata per l’opera si propone di trasportare un flusso di utenti pari a 27.500 persone (50% della capacità del costruendo stadio) in 75 min. Di queste, si prevede che 4.500 gravino sulla ferrovia Roma – Fiumicino tramite la stazione Magliana FS, 2.250 utilizzino la ferrovia Roma-Lido in direzione Ostia e le rimanenti 22.500 la stessa linea in direzione del centro della capitale ".
Ma è in grado il trenino che transita per Tor di Valle di rispondere a questa domanda? La risposta è ovviamente negativa.
Se si guarda al presente "l'offerta è pari a 64.800 passeggeri al giorno per direzione di marcia" come ricordato dal report dell'università piemontese.
Quindi, ad oggi, è impensabile che la Roma Lido possa assolvere a questa funzione.
D'altra parte non è un mistero che, per il quarto anno consecutivo, sia giudicata come la peggiore linea ferroviaria d'Italia.
Ma lo stesso Politecnico si dichiara fiducioso, soprattutto per i " significativi sforzi siano attualmente profusi a favore di un complessivo miglioramento della linea in oggetto da parte della Regione Lazio, che grazie alla delibera CIPE n° 54 del 1/12/2016 ha destinato 180 M€ al radicale riammodernamento della ferrovia Roma-Lido ". A questo punto verrebbe da chiedersi se, questa somma, sia sufficiente a garantire l'utilizzo della linea da parte dei 22.500 tifosi che escono o vanno allo stadio.
Oggi nell'ora di punta, sulla Roma Lido circolano 6 treni l'ora, significa che ne passa uno ogni dieci minuti. Per trasformare la linea ferroviaria in una metropolitana di superficie, bisogna incrementare la frequenza, in modo da garantire un passaggio ogni 3 minuti e mezzo. E questo significa che, calcolando i 75 minuti di afflusso e deflusso dallo stadio, servirebbero 22 treni. Il primo problema è quindi presto spiegato: mancano i treni.
Consideriamo anche che oggi sulla tratta viaggiano circa 90.000 utenti al giorno.
I 180 milioni di euro di cui si parla da diversi anni, serviranno per la realizzazione di un deposito, per carità utile, ad Ostia. E solo quello costerà circa 40 milioni. Poi ci sono i pannelli fonoassorbenti, i cablaggi da fare e tante altre spese che assorbiranno quella cifra. E' la classica situazione della coperta corta.
La RATP presentò un progetto da 450 milioni di euro per trasformare la Roma Lido in una metropolitana. I soldi della Regione servono per fare tutta una serie di opere necessarie, ma non consentono di colmare il gap esistente: servono i treni.
Nemmeno le risorse che il committente destina al progetto dello stadio di Tor di Valle saranno utili. A Roma Capitale saranno infatti girati 45 milioni che dovrebbero servire proprio ad acquistare nuovi treni, ma se si considera che ognuno costa 10 milioni, è chiaro che basteranno per comprarne solo 4. Invece ne servirebbero molti di più.
